Gayrimenkul Hukuku
Kira Artışı, Kira Tespiti ve Tahliye: 2026’da Güncel Kurallar
3 dk okuma Y&D Hukuk
Kira ilişkisine ilişkin kurallar son yıllarda birkaç kez değişti: geçici artış sınırı sona erdi, kira davalarından önce arabuluculuk zorunlu hâle geldi. Hem kiracıların hem ev sahiplerinin sık sorduğu soruları, 2026 itibarıyla geçerli kurallar üzerinden yanıtlıyoruz.
Kira ne kadar artırılabilir?
Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan yüzde 25 sınırı, 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bugün yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran ya da “piyasa koşullarına göre” gibi bir ifade yer alsa da bu üst sınır uygulanır. Aynı kural çatılı iş yerleri için de geçerlidir.
Beş yıl dolduğunda ne değişir?
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflardan biri mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Hâkim bu davada endeksteki artışı, taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Kira tespit davası, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Tahliye hangi hâllerde istenebilir?
- İhtiyaç: kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı.
- Yeni malikin ihtiyacı: taşınmazı satın alan kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açabilir.
- Yeniden inşa ve esaslı onarım: kullanımı imkânsız kılan esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme.
- Tahliye taahhüdü: kiracının, kiralanan teslim edildikten sonra yazılı olarak belirli bir tarihte çıkmayı üstlenmesi.
- İki haklı ihtar: bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle iki kez haklı ihtar gönderilmesi.
- On yıllık uzama süresi: on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunularak.
Dava açmadan önce arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira tespiti, kira alacağı, uyarlama ve tahliye davaları bu kapsamdadır. İlamsız icra yoluyla tahliye takibi ise arabuluculuk aranmadan başlatılabilir. Arabuluculukta varılan anlaşma, mahkeme kararı gibi icra edilebilir.
Süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Yeni malikin tahliye için bildirimi | Edinmeden itibaren 1 ay | TBK m. 351 |
| Tahliye taahhüdüne dayanan başvuru | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay | TBK m. 352 |
| İki haklı ihtar nedeniyle dava | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay | TBK m. 352 |
| Kiracının sözleşmeyi sona erdirmesi | Sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim | TBK m. 347 |
Süreler genel kuralı gösterir; başlangıç tarihi ve istisnalar her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.
Sık sorulanlar
Ev sahibi “kirayı artırmazsan çık” diyor; çıkmak zorunda mıyım?
Hayır. Kiracının yasal sınırın üzerindeki artışı kabul etmemesi tahliye nedeni değildir. Kiraya veren ancak kanunda sayılan nedenlerle ve usulüne uygun biçimde tahliye isteyebilir.
Boş olarak imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Taahhüdün, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün alınan ya da tarihi sonradan doldurulan taahhütler uyuşmazlık konusu olabilir; ispat koşulları her dosyada ayrıca değerlendirilir.
Kira dışındaki taşınmaz uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınız için hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat, süreler ve parasal sınırlar değişebilir.
