Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibini Koruyan Sekiz Hüküm
Müteahhitle sözleşme imzalamadan önce nelere dikkat edilmeli? Noter şartı, paylaşım, teslim tarihi, gecikme tazminatı ve tapu devirlerinin aşamalara bağlanması.
2 dk okumaFaaliyet alanı
İnşaat Hukuku ve Kentsel Dönüşüm
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden ayıplı imalata, riskli yapı tespitinden dönüşüm anlaşmalarına kadar; hukuku ve tekniği birlikte okuyan bir ekiple çalışın.
İnşaat uyuşmazlıkları, hukukun teknikle en çok iç içe geçtiği alandır. Sözleşmedeki tek bir cümle kadar; projedeki bir ölçü, mahal listesindeki bir kalem ya da bilirkişi raporundaki bir hesap da sonucu değiştirebilir.
Büromuzda bu dosyalar, İstanbul Teknik Üniversitesi mezunu inşaat mühendisi olan Av. Mehmet Duran tarafından yürütülür. Sözleşmeyi hazırlarken ya da uyuşmazlığı değerlendirirken projeyi, hakedişleri ve teknik raporları kendi gözümüzle inceleyebilmek; arsa sahibine de yükleniciye de daha gerçekçi bir yol haritası sunmamızı sağlar.
İnşaat hukukunda çalıştığımız konular
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi: paylaşım, teslim tarihi, teminatlar, cezai şart ve fesih koşulları.
Geç teslim ve gecikme tazminatı
Teslim süresinin aşılması hâlinde kira kaybı, cezai şart, aynen ifa ve koşulları varsa sözleşmeden dönme.
Ayıplı ve eksik imalat
Projeye ve şartnameye aykırı işler için onarım bedeli, bedel indirimi ve tazminat; delil tespiti.
Yüklenici alacakları ve hakediş
İş bedeli, ilave işler, fiyat farkı ve kesin hesap uyuşmazlıkları; alt yüklenici ilişkileri.
Sözleşmeden dönme ve tapu iptali
Arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirmesi; yükleniciye ve yükleniciden pay alan üçüncü kişilere devredilen tapuların durumu.
Riskli yapı tespiti ve itiraz
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan riskli yapı tespitine karşı itiraz ve dava yolları.
Kentsel dönüşümde anlaşma
Maliklerin karar alma süreci, yüklenici seçimi ve sözleşmesi; karara katılmayan paylara ilişkin işlemler.
Ruhsat, iskân ve imar cezaları
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi süreçleri; imar para cezası ve yıkım kararlarına karşı dava.
Teknik sorumluluk
Proje müellifi, şantiye şefi ve yapı denetim kuruluşunun yapıdaki kusurlardan doğan sorumluluğu.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?
Bu sözleşmeler taşınmaz devri borcu içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; kendi aranızda imzaladığınız bir metin kural olarak geçersizdir. Geçerli bir sözleşmede de uyuşmazlıkların çoğu, baştan açık yazılmayan konulardan doğar.
- Teslim tanımı: “anahtar teslimi” mi, yapı kullanma izin belgesi alınmış olarak mı? Tarih kesin olarak yazılmalı.
- Teknik şartname ve mahal listesi: kullanılacak malzemenin niteliği sözleşmenin eki olmalı; “birinci sınıf malzeme” ifadesi tek başına yeterli değildir.
- Tapu devirlerinin aşamalara bağlanması: yükleniciye bırakılan payların inşaatın ilerlemesine göre kademeli devredilmesi arsa sahibini korur.
- Gecikmenin karşılığı: aylık kira bedeli ya da cezai şart tutarı açıkça belirlenmeli.
- Üçüncü kişilere satış: yüklenicinin kendi payına düşen bağımsız bölümleri hangi aşamada satabileceği düzenlenmeli.
Kentsel dönüşümde süreç nasıl işler?
Süreç, yapının riskli olup olmadığının lisanslı bir kuruluşa tespit ettirilmesiyle başlar. Tespit tapu kaydına işlenir ve maliklere tebliğ edilir; maliklerin tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz hakkı vardır. Tespit kesinleştiğinde yapının yıktırılması için maliklere altmış günden az olmamak üzere süre verilir.
Yeni yapının nasıl yapılacağına, 2023’teki kanun değişikliğinden bu yana hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç bedelden az olmamak üzere ve öncelikle diğer paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Bu nedenle toplantı çağrılarını ve tebligatları izlemek, karara katılmasanız bile haklarınızı korumanın ilk koşuludur.
Süreç nasıl ilerler?
Sözleşme ve belgelerin incelenmesi
Sözleşme, ekleri, tapu kayıtları, ruhsat ve projeler hukuki ve teknik yönden birlikte incelenir.
Durum tespiti
Gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılır: inşaatın seviyesi, eksik ve ayıplı işler, onarım bedeli belgelenir.
İhtar ve görüşme
Karşı tarafa noter ihtarı gönderilir; uygun dosyalarda ek protokolle çözüm aranır.
Dava ve bilirkişi süreci
Dava açılır; keşif ve bilirkişi raporları izlenir, teknik gerekçeli itirazlar sunulur, karar uygulanır.
Bilinmesi gereken süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespitine itiraz | Tebliğden itibaren 15 gün | 6306 sayılı K. m. 3 |
| Riskli yapı işlemlerine karşı dava | Tebliğden itibaren 30 gün | 6306 sayılı K. m. 6 |
| Yapıdaki ayıplardan doğan talepler | Teslimden itibaren 5 yıl; ağır kusurda 20 yıl | TBK m. 478 |
| Açık ayıbın bildirilmesi | Teslimden sonra imkân bulunur bulunmaz | TBK m. 474 |
| Sonradan ortaya çıkan ayıbın bildirilmesi | Ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin | TBK m. 477 |
| İmar para cezasına karşı dava | Tebliğden itibaren 30 gün | İmar K. m. 42 |
Süreler genel kuralı gösterir; başlangıç tarihi ve istisnalar her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.
Görüşmeye gelirken yanınızda bulunsun
Aşağıdaki belgelerin tamamı elinizde olmayabilir; bulabildiklerinizi getirmeniz ilk değerlendirmeyi hızlandırır.
- Noterde düzenlenen sözleşme ve ek protokoller
- Teknik şartname ve mahal listesi
- Tapu kayıtları
- Yapı ruhsatı, projeler, iskân belgesi
- Gönderilen ve alınan ihtarnameler
- Ödeme belgeleri ve hakediş raporları
- İnşaatın güncel fotoğrafları
- Varsa riskli yapı tespitine ilişkin tebligat
İnşaat ve Kentsel Dönüşüm hakkında sık sorulanlar
Müteahhit daireyi zamanında teslim etmedi; ne isteyebilirim?
Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden itibaren gecikilen her ay için kira kaybınızı ya da cezai şartı talep edebilirsiniz. İşin tamamlanmasını isteme hakkınız sürer; gecikme ağır ve inşaatın bitirilmesi beklenemez hâldeyse sözleşmeden dönme de gündeme gelir. Hangi yolun uygun olduğu inşaatın seviyesine göre belirlenir.
Noterde yapılmayan kat karşılığı sözleşmesi geçerli midir?
Kural olarak geçersizdir. Ancak sözleşme büyük ölçüde yerine getirilmişse, geçersizliği sonradan ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Böyle bir durumda inşaatın seviyesi ve tarafların o güne kadarki davranışları birlikte değerlendirilir.
Müteahhitten daire aldım, inşaat yarım kaldı; hakkımı arayabilir miyim?
Yükleniciden daire satın alan kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu hakkı devralmış olur. Tapu talebinizin sonucu, yüklenicinin kendi edimini ne ölçüde yerine getirdiğine bağlıdır. Ödediğiniz bedelin iadesi ve tazminat için yükleniciye karşı ayrıca başvurabilirsiniz.
Binamız hakkında riskli yapı kararı verildi; katılmıyorum. Ne yapabilirim?
Tespitin size tebliğinden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilirsiniz; itiraz teknik heyetçe incelenir. Ayrıca tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açma hakkınız vardır. Süreler kısa olduğundan tebligat tarihini mutlaka not edin.
Kentsel dönüşümde çoğunluğun kararına katılmazsam ne olur?
Paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karar size bildirilir. Belirlenen süre içinde katılmazsanız payınız, rayiç bedelden az olmamak üzere ve öncelikle diğer paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Kararın usulüne uygun alınıp alınmadığını ve size sunulan teklifin dengeli olup olmadığını önceden inceletmek önemlidir.
Bilgilendirme
Bu sayfa genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; her olayın koşulları farklıdır. Süreler ve parasal sınırlar değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel durumu bir avukatla değerlendirin.
İlgili yazılar
Gözaltına Alınan Kişinin Hakları ve Yakınlarının Yapabilecekleri
Gözaltı süresi ne kadardır, gözaltındaki kişinin hangi hakları vardır, yakınları ne yapabilir? Susma hakkı, avukat yardımı ve tutuklama kararına itiraz.
3 dk okuma
Vergi Cezası Geldiğinde: Uzlaşma, İndirim ve Dava Yolları
Vergi ve ceza ihbarnamesi geldiğinde otuz gün içinde hangi yollara başvurulabilir? Uzlaşma, cezada indirim ve dava; hangisi ne zaman tercih edilir?
2 dk okuma