Faaliyet alanı

Gayrimenkul Hukuku: tapu, kira ve mülkiyet

Tapu iptal ve tescil, kira tespiti ve tahliye, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi ve kamulaştırma uyuşmazlıklarında mülkiyet hakkınızı koruyoruz.

0532 666 16 03 Konulara göz atın

Taşınmaz, çoğu aile için en değerli mal varlığıdır; bu nedenle tapu kaydındaki bir hata, uzayan bir kira uyuşmazlığı ya da paydaşlar arasındaki anlaşmazlık büyük kayıplara yol açabilir. Bu alandaki davaların önemli bir bölümü keşif ve bilirkişi incelemesiyle sonuçlanır; teknik raporların doğru okunması en az hukuki değerlendirme kadar önemlidir.

Büromuzda gayrimenkul dosyaları, inşaat mühendisliği eğitimi de bulunan Av. Mehmet Duran ile Av. Merve Duran tarafından yürütülür. İmar durumu, yüzölçümü, değer tespiti ve yapıya ilişkin raporları teknik yönüyle de değerlendiriyoruz.

Gayrimenkul hukukunda çalıştığımız konular

Tapu iptal ve tescil

Yolsuz tescil, muvazaa, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ve sahtecilik nedeniyle tapu kaydının düzeltilmesi.

Kira tespiti ve uyarlama

Kira bedelinin yasal sınırlar içinde belirlenmesi; beş yılı dolduran sözleşmelerde emsal ve hakkaniyete göre yeniden tespit.

Tahliye

İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle kiralananın boşaltılması.

Kira alacağı takibi

Ödenmeyen kira ve yan giderler için icra takibi; temerrüt nedeniyle tahliye talebi.

Ortaklığın giderilmesi

Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınmazların aynen bölünmesi ya da satılarak bedelin paylaştırılması (izale-i şüyu).

Kat mülkiyeti ve site yönetimi

Aidat ve ortak gider alacakları, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, ortak alanlara müdahalenin önlenmesi.

Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi

Taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle tazminat, müdahalenin durdurulması ve yapının kaldırılması.

Önalım hakkı

Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların öncelikle satın alma hakkını kullanması.

Kamulaştırma

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve artırılması, kamulaştırmasız el atmadan doğan tazminat davaları.

Satış vaadi ve ipotek

Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tapuya şerh, ipoteğin kaldırılması.

Tarım arazilerinin havadan görünümü — Arazi ve tarla uyuşmazlıklarında kadastro kayıtları ve keşif belirleyicidir.

Kira uyuşmazlıklarında güncel durum

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira tespiti, kira alacağı, uyarlama ve tahliye davaları bu kapsamdadır; ilamsız icra yoluyla tahliye takibi ise doğrudan başlatılabilir.

Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise taraflardan biri dava açarsa hâkim; endeksi, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirler.

Tapu kaydına güven ve iptal davaları

Tapu sicili herkese açıktır ve kayda güvenerek hak kazanan iyiniyetli kişiler kanunen korunur. Bu nedenle tapunun hukuka aykırı biçimde el değiştirdiğini düşünüyorsanız zaman kaybetmemek gerekir: taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilirse geri alınması güçleşir.

Tapu iptal ve tescil davası açılırken, taşınmazın dava süresince devredilmesini engellemek için ihtiyati tedbir istenmesi çoğu dosyada ilk adımdır. Miras bırakanın mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirlere ilişkin davalar için miras hukuku sayfamıza da bakabilirsiniz.

Süreç nasıl ilerler?

Kayıtların incelenmesi
Tapu kaydı, kadastro ve imar durumu, sözleşmeler ve ihtarnameler incelenir; uyuşmazlığın hukuki niteliği belirlenir.
İhtar ve arabuluculuk
Gerekli hâllerde noter ihtarı gönderilir; kira, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurulur.
Dava, keşif ve bilirkişi
Dava açılır, gerekiyorsa tedbir istenir; keşif yapılır, bilirkişi raporu değerlendirilir ve gerekirse rapora itiraz edilir.
Kararın uygulanması
Tapu tescili, tahliye ya da satış işlemleri; bedelin ve yargılama giderlerinin tahsili takip edilir.

Bilinmesi gereken süreler

İşlem	Süre	Dayanak
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye bildirimi	Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava	TBK m. 351
Tahliye taahhüdüne dayanan başvuru	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay	TBK m. 352/1
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay	TBK m. 352/2
Önalım hakkının kullanılması	Satışın bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde 2 yıl	TMK m. 733
Kat malikleri kurulu kararının iptali	Toplantıya katılanlar için 1 ay; katılmayanlar için öğrenmeden itibaren 1 ay, her hâlde 6 ay	KMK m. 33
Ecrimisil talebi	Geriye dönük 5 yıl	Yargıtay uygulaması

Süreler genel kuralı gösterir; başlangıç tarihi ve istisnalar her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.

Görüşmeye gelirken yanınızda bulunsun

Aşağıdaki belgelerin tamamı elinizde olmayabilir; bulabildiklerinizi getirmeniz ilk değerlendirmeyi hızlandırır.

Tapu kaydı (e-Devlet ya da Web Tapu çıktısı)
Kira sözleşmesi ve ödeme dekontları
Gönderilen ve alınan ihtarnameler
Varsa tahliye taahhüdü
Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
Mirasçılık belgesi (paylı taşınmazlarda)
Taşınmazın fotoğrafları ve varsa eski ölçüm belgeleri

Gayrimenkul Hukuku hakkında sık sorulanlar

Ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanır. Beş yılını dolduran sözleşmelerde kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi istenebilir.

Kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilirim?

Başlıca hâller: kiraya verenin ya da yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacı, taşınmazın esaslı biçimde yeniden inşası, kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermiş olması, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olunması, kiranın ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Her birinin ayrı koşulları ve süreleri vardır.

Hisseli tapuda diğer hissedarlar satışa yanaşmıyor; ne yapabilirim?

Ortaklığın giderilmesi davası açabilirsiniz. Bu davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Taşınmaz bölünmeye elverişliyse aynen paylaştırılır; değilse açık artırmayla satılarak bedeli paylar oranında dağıtılır.

Aidatını ödemeyen kat malikine karşı ne yapılır?

Yönetici ya da kat malikleri icra takibi başlatabilir. Geciken aidat için kanunda öngörülen aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir; ayrıca borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tescil ettirilebilir.

Tapuda satış bedelini düşük göstermek sorun yaratır mı?

Evet. Eksik beyan edilen tapu harcı cezalı olarak tahsil edilir; ayrıca satışın iptali ya da önalım hakkının kullanılması hâlinde tapuda görünen bedel esas alınabileceği için alıcı zarara uğrayabilir. Gerçek bedelin beyan edilmesi iki tarafı da korur.

Bilgilendirme

Bu sayfa genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; her olayın koşulları farklıdır. Süreler ve parasal sınırlar değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel durumu bir avukatla değerlendirin.

İlgili yazılar

27 Eylül 2026

Kira Artışı, Kira Tespiti ve Tahliye: 2026’da Güncel Kurallar

Kira en fazla ne kadar artırılabilir, beş yıl dolunca ne olur, kiracı hangi hâllerde çıkarılabilir? Arabuluculuk zorunluluğu ve önemli süreler.

3 dk okuma

9 Ekim 2026

Gözaltına Alınan Kişinin Hakları ve Yakınlarının Yapabilecekleri

Gözaltı süresi ne kadardır, gözaltındaki kişinin hangi hakları vardır, yakınları ne yapabilir? Susma hakkı, avukat yardımı ve tutuklama kararına itiraz.